[부동산공부]LTV, DTI가 도대체 뭐야?

LTV, DTI

세상 사는게 왜 이렇게 힘든지 돈 좀 벌고 싶어서 주식투자를 시작하면 우르르 몰려 들어서 힘들고, 안되겠다 싶어서 부동산으로 가려고 하니까 나라에서 규제 플러스, 고춧가루와 미숫가루까지 얹어서 돈은 성실하게 벌으라고 등을 떠밀어 주네요 ㅜ 라고 하는 것이 요즘 저를 포함한 대한민국 국민 정확히 서민분들의 하소연입니다. 

 

뉴스를 보고 신문을 볼때마다 부동산을 매일 같이 공격하는 듯한 느낌을 받을 때 꼭 빠지지 않고 나오는 단어가 있습니다. 바로 LTV, DIT가 그 주인공들인데요 오늘 포스팅에서는 이 부분에서 대해서 설명을 드리고자 합니다. 

 

LTV(주택담보인정비율)나 DTI(총부채상환비율)는 다음과 같은 명칭을 가지고 있습니다. 뜻을 말씀드리면 LTV(L(Loan To Value ratio)는 집을 담보로 잡히고 얼마까지 돈을 빌릴 수 있는가를 말하며 DTI(Debt To Income)는 연 총소득에서 매년 갚아야 하는 원금 및 이자가 차지하는 비율을 말합니다.

 

이 둘은 사실 사람들이 집을 담보로 은행권에서 대출을 받아 무리하게 투자를 하거나 구매해서 은행이나 개인이 부실해지는 것을 막기 위한 것인데 우리나라처럼 부동산으로 막대한 부를 쌓다보면 반드시 부작용이 생기기 때문에 이를 막고자 하는 취지라고 보시면 됩니다. 조금더 설명하자면 정부의 개입이죠. 

 

자세하게 풀어서 설명을 해드리면 LTV가 약 50%라고 가정을 하고 5억짜리 집이 있다고 가정을 해보겠습니다. 그러면 2억 5천까지 대출이 되는 것인데 이 안에 세입자가 1억의 보증금이 있다면 이를 빼고 대출을 해준다고 생각하시면 되겠습니다. 이는 은행들도 혹시나 대출을 해주었는데 채권자의 재정상태에 문제가 생겼을 때 최소한의 방어책이라고 보시면 될 것 같습니다. 

 

이 말이 무슨 말이나면  은행보다 먼저 채권을 회수할 수 있는 선순위채권, 임차보증금 및 최우선 변제 소액임차보증금 등은 대출한도에서 공제된다는 이야기입니다. 

주택담보대출 취급한도는 공식으로 써보면 주택가격 × 담보인정비율 - (선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금 )으로 위의 예시에서 5억짜리 주택을 담보로 했을 때의 2억 5천만 원은 최대한도이고 신용상태나 여러가지 환경에 따라 금액은 더 적다고 생각하시는 것이 맞습니다. 은행 직원들도 자주 바뀌는 정책으로 헷갈려 하거나 모르는 직원들도 있으니 너무 은행직원을 믿지 말고 두번, 세번 확인해 보시는 것을 추천드립니다. 

DTI는 앞서서 말씀을 드렸지만 조금 더 자세하게 말씀을 드리면 대출자의 채무상환 능력을 우선적으로 평가를 해서 대출금액을 결정하는 제도라고 보시면 됩니다.  예를 들어 연소득이 5,000만원이고 DTI가 40%라면 매년 갚아야 할 원금과 이자가 연 3,000만원을 넘지 않도록 대출 규모를 제한합니다. 그러므로 DTI가 낮을수록 대출가능 금액은 줄어들게 되는 원리라고 보시면 됩니다. 

 

이해가 되시나요? 개인적으로는 네이버에서 DTI계산기라든지 부동산계산기를 검색하시면 빠르게 계산이 가능하나 어려워 보이지만 사실 조금 집중에서 읽어보고 빈 종이에 그려보시거나 부동산 공부를 깊이 하고 싶다면 그림 그려보시는 것을 추천드립니다.  

 

그리고 여러분들이 한가지 확실하게 알아두셔야 할 것은 현재 정부의 정책입니다. 

 

이번의 강화된 대출규제에서는 엄청나게 광범위합니다. 개인부터 시작해서 개인사업자 법인까지 모두 포함되었고 실제 법인으로 가지고 있던 매물들이 세금을 엄청 때린다는 이야기에 쏟아질 기세입니다. 이 부분에 대해서 다음 포스팅에서 한번 더 다루도록 하겠습니다. 

일단 현재는 투기과열지구에서 시가 9억원을 초과하는 주택에 대한 담보대출 차주는 모든 가계대출 원리금 상환액이 연간소득 대비 40%를 초과하여 대출을 받을 수 없습니다.

 

* 고가주택 기준으로는 공시가격 9억원이 아닌 시가 9억원을 기준으로 합니다.

​주택구입목적의 담보대출이 2020년 7월 1일 부터는 투기과열지구 및 조정대상지역인 경우 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무를 부과합니다. 이는 무주택자도 동일하다고 하니 집 값 잡으려다가 정작 꼭 집이 필요한 서민들 죽이는 건 아닌가 모르겠습니다. 

아 물론 종전규정 적용기준이 적용이 되는 경우가 있는데 2020년 7월 1일 이전에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용이 된다고 하니 알아두시면 좋겠지요?

적다보니 글이 길어졌네요. 오늘은 부자엄마생존기분의 명확한 설명을 한번 보시는 걸로 오늘의 글을 마무리 짓도록 하겠습니다. ^^ 글로 이해가 안가는 부분을 정말 잘 정리를 해주신만큼 이번 기회에 명확하게 오늘의 주제들을 잘 정리해보시기를 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 

 

부자엄마생존기 LTV DIT DSR 설명