[부동산공부] 착오란 무엇인가?

부동산민법 착오

부동산을 거래하다 보면 사소하게 볼 수 있는 것부터 큰 물건까지 정말 별의 별일이 다 생기는 것을 볼 수 있습니다.  그래서 공인중개사 공부를 할 때 혹은 부동산투자를 위해서 준비하시는 분이라면 민법을 공부를 하는 것인데 보통 모든 것은 판례에 따른다라고 쓰여져 있기에 조문과 판례를 어느정도 알아두면 나중에 요긴하게 사용하실 수 있다는 점을 말씀드리고 싶습니다. 그 중에서 109조는 정말 중요하다고 할 수 있는데 왜 중요한지는 지금부터 설명을 드리도록 하겠습니다. 

 

우선 민법 109조는 다음과 같습니다. 

 

제109조(착오로 인한 의사표시)

 

①의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.

 

②전항의 의사표시의 취소는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다.

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착오로 인한 의사표시는 말 그대로 착각으로 잘못 생각하였다는 겁니다. 이해를 돕기 위해 예를 들어 드리도록 하겠습니다. 박씨와 김씨가 건물을 팔고 사기 위해서 계약서를 작성했다고 가정해보겠습니다. 

 

계약서를 쓰면서 실수로10억원짜리 건물을 1억원으로 잘못표시 하였다면, 이 의사표시를 있는 그대로 효력을 발생하게 해주기는 어려울 것입니다. 어떤 사람도 10억 짜리 건물을 10분의 1가격에 주는 사람은 없을테니까요.

 

당연히 박씨도 김씨도 10억원이라는 내용에 합의했는데, 단순히 실수로 1억원으로 쓴 것이기 때문에 제109조는 이러한 의사표시의 경우에는 이를 취소할 수 있다고 정하고 있습니다.

 

민법 제107조와 제108조와는 달리 '무효'가 아닌 '취소'로 정하고 있는 점을 잘 구분할 줄 알아야 합니다. 

 

하지만 109조가 적용되기 위해서는 다음과 같은 사항이 전제되어야 한다는 것을 알아야 합니다. 

 

제가 예전 부동산 공부를 할 때 교수님께서 알려주신 부분인데 

 

첫째, 내중착 = 내용에 중대한 착오가 없을 것 (표의자 입증)

둘째, 중무 = 중대한 과실이 없을 것 (상대방이 입증) 

셋째, 취소로써 선의의 제3자에게 대항하지 못한다

 

이번에도 박씨와 김씨를 예로 들어드리겠습니다. 박씨가 김씨에게 땅을 파는데 박씨는 그저 땅을 팔 뿐 김씨가 이곳에 무엇을 하려고 하는지 알 수 없었습니다. 김씨는 박씨에게 땅을 사면 이곳에 공장을 지으려고 했는데 알고 보니 박씨의 땅은 그린벨트로 묶여 있었던 땅이 였던 것입니다. 

 

김씨는 부랴부랴 착오를 주장하며 계약을 취소하고자 했지만 이는 가장 기본적인 것을 확인하지 않은 김씨에게 중대한 과실이 있는 것이므로 계약을 취소할 수 없다라는 것입니다. 이를 '동기의 착오' 라고 합니다. 

 

또 하나가 있는데 판례를 중심으로 말씀을 드려보도록 하겠습니다. 

 

박씨가 땅이 있고 김씨가 매수자라고 생각해보겠습니다. 김씨가 땅을 사려고 할 때 그 이유는 그곳에 집을 짓고자 함이였고 박씨도 그 사실을 알고 있었습니다. 하지만 중간에서 중개를 해주던 공인중개사가 이 땅은 일부분 대략 20평에서 30평 정도가 도로에 편입될 것이라고 이야기를 했는데 김씨의 생각에는 그정도면 괜찮을 것 같다고 생각을 하고 땅을 사기로 결정합니다. 

 

하지만 뚜껑을 열어보니 무려 전체면적의 꽤 많은 부분인 200평도가 도로에 편입되어 버리게 된 것입니다. 애초에 설명과 다른 결과를 가지고 왔으니 당연히 김씨는 착오로 인한 계약 취소를 주장하였고 대법원에서는 김씨의 손을 들어 주었습니다. 

 

어렵죠? 민법은 어렵지만 판례를 집중해서 몇번 읽다 보면 쉽게 이해를 할 수 있습니다. 부동산투자를 하려는데  법까지 공부해야해? 라고 한다면 안해도 상관은 없지만 부동산 자체가 워낙 덩치가 크기 때문에 이왕이면 하면 좋다라고 말씀을 드리는 것입니다. 법을 조금만 알아도 날리지 않아도 되는 돈을 지킬 수 있기 때문이지요. 

 

조금 더 이해를 돕기 위해 제가 좋아하는 민법 109조에 대한 두루미님의 강의 영상을 올려드립니다. 자세하게 109조에 대한 이해를 하고 싶다면 조금 길어도 보시는 것을 추천드립니다. ^^ 

 

https://www.youtube.com/watch?v=D9d6J6jatok

두루미님 민법강의