[부동산공부] 용적률, 건폐율 알면 부동산이 보인다.

용적률 건폐율

LTV, DTI 도 최근 정부의 대출규제로 많이 들어보셨겠지만 부동산으로 돈을 벌기 위해서 꼭 알아야 하는 두 단어가 있습니다. 바로 용적률과 건폐율인데 정말 많이 들어보셨을 것이라 생각이 되지만 찾아봐도 정말 어렵게 설명된 것들이 대부분이라서 제 식대로 정말 이해하기 쉽게 정리를 해드리도록 하겠습니다. (길게 안 쓸게요...)

 

* 용적률 : 얼마나 높게 지을 수 있어?

* 건폐율 : 얼마나 넓게 지을 수 있는데?

 

이렇게 이해를 하고 시작하지면 이해가 한눈에 되실 거라고 생각합니다. 지금부터 차근차근 설명을 드려보도록 하겠습니다. 

+ 용적률에 대해서 알아보자

정부에서는 용적률을 절대로 개인이 임의로 변경하거나 올리지 못하도록 철저하게 규제를 하고 있습니다. 적극적인 개입을 하는 이유는 무분별한 개발을 막기 위해서인데 이는 당연히 필요하다고 생각됩니다. 조금 더 디테일하게 설명을 보태자면 용적률은 대지면적 대비 건물의 지상층 연면적 비율을 이야기합니다. 

예를 들어서 대지면적이 100㎡인 땅의 용적률이 200%라고 한다면, 각 층의 바닥면적이 50㎡인 건물을 건축할 경우 최대 4층까지 지을 수 있다는 결론이 나옵니다. 제가 개인적으로 처음 부동산 공부할 때 한화건설 공식 블로그에서 공부를 많이 했었는데 자세한 설명을 그림으로 쉽게 설명해주어서 참고하시라고 첨부해드립니다.

 

사진출처 : 한화건설 공식블로그

사진출처 : 한화건설 공식블로그

용적률은 시대 상황에 따라 달라져 왔습니다. 1990년 4월 이전 250% 이하에서 이후 주택 부족 등의 이유로 300%까지 늘어났었고 그러다 같은 해 11월에는 400%까지 완화되었다가 2000년 7월 다시 용적률이 250%로 제한된 것을 보면 정부의 정책에 따라 희비가 달라진다고 보시면 될 것 같습니다. 

+ 건폐율에 대해서 알아보자 

건폐율은 전체 대지면적 대비 건물 1층의 바닥면적 비율을 이야기합니다. 예를 들어 대지면적이 100㎡인 땅의 건폐율이 30%라면 건물의 1층 바닥면적은 30㎡를 넘을 수 없다는 겁니다. 이렇게 제한을 두는 경우에는 면적에 공터를 남기지 않으면 미관을 해칠 수 있고 개인의 이익을 위해서 다닥다닥 건물을 지으면 안전에도 위험이 있기 때문인데 도시에 환경과 미관과 안전을 위함이다라고 생각하시면 좋을 것 같습니다. 건폐율이 낮으면 결과적으로는 건물 사이의 거리가 넉넉하여서 보기 좋다!라고 결론을 내릴 수 있을 것 같습니다. 

 

사진출처 : 한화건설 공식블로그

사진출처 : 한화건설 공식블로그

이렇게만 설명을 끝내면 간단하고 좋겠지만 조금 더 보충 설명을 드리자면 우선 여러분들이 생각하는 것만큼 용적률이나 건폐율이 높으면 무조건 좋은 것이겠네?라고 생각하실 수 있는데 그것은 결코 그렇지만은 않습니다.

 

누가 건물을 짓냐에 따라서 입장이 달라지겠지만 결국 용적률이나 건폐율 같은 경우는 사업성과 직결이 되기 때문에 용적률이 높은 상태에서 아파트가 지어진다고 가정했을 때 훗날 재건축이 들어가게 된다고 가정을 하면 세대수가 많아질 경우 그만큼 나눠 가져야 하는 비율이 높아져서 분양을 받았던 사람들에게는 좋지 않은 결과를 가지고 올 수도 있다는 것입니다.

 

용적률은 재건축 시 사업성을 평가하는 기준이 됩니다. 재건축을 고려한 아파트라면 용적률이 낮을수록 유리하다는 결론에 이르게 됩니다. 

 

용적률과 건폐율은 토지이용 규제정보시스템에서 확인이 가능하기 때문에 지자체 별로 법령과 조례에 따라 다르니 꼭 담당 부처를 통해 확인하시는 것을 추천드립니다.