부동산계약파기 어떻게 해야 하나요?(가계약금 분쟁사례)

부동산계약파기

어제 포스팅에서 집값이 심상치 않다는 말씀을 드렸던 것 기억하시나요? 서울의 집값이 폭등 조짐을 보이고 있다 보니 매물을 내놓는 사람도 없을 뿐더러 내놨던 사람들도 다시 거둬들이고 있는 상황입니다. 

 

이뿐만 아니라 이미 계약금까지 냈음에도 불구하고 매도인의 일방적계약파기 통보까지 이어지고 있다고 하니 이럴때는 부린이들은 어떻게 해야 할지 난감할 수 있겠지만 사실 바라보는 관점에 따라 가만히 앉아서 돈을 벌었다고 생각할 수도 있고 그것만 믿고 있었는데 어떻게 해야 하지? 라고 하실 수도 있으실 것 같습니다. 

 

오늘은 이 부동산계약파기, 그러니까 일방적인 계약파기에 대해서 말씀을 드려 보도록 하겠습니다. 

 

보통 우리가 부동산 계약을 할때 계약서에 꼭 작성하는 것이 있습니다. 계약 파기시의 관한 부분인데 계약금의 배액을 배상하면 계약을 무효로 할 수 있다거나 단순변심만으로 계약금의 반환을 요구할 수 없다는 것입니다.

 

오늘은 일방적 계약파기에 대한 부분인만큼 매수인 관점에서 이슈가 될 수 있는 가계약금에 관한 부분에 대해서 이야기를 해보도록 하겠습니다. 

 

우리는 보통 매매계약을 하면서 한번에 계약금을 모두 입금할 수도 있지만 가계약금이라고 해서 계약금의 일부만 입금하는 경우도 있습니다. 

 

예를 들어 10억짜리 아파트를 거래하는데 보통 계약금은 10%는 1억입니다. 가계약금은 천만원을 입금하고 다음날 나머지 계약금을 입금하는 방법을 하는 사람들이 있는데 여기서 보통 문제가 발생합니다. 

 

매도인이 보통 너무 싸게 팔았다고 생각하거나 혹은 지금처럼 집값이 폭등하는 시점에는 계약금의 배액을 배상해주더라도 가지고 있는 편이 이득이라고 판단되면 계약을 일방적으로 취소하는 경우가 있다는 것입니다. 여기서 매도인은 가계금에 대한 부분만 배액을 배상하려고 할 것이고(2천만원) 매수인 입장에서는 원래 약정금액의 배액 그러니까 1억원의 두배를 내놓으라는 입장에 서게 됩니다. 

 

주택 매매계약은 매도·매수인의 합의로 이뤄지는 사적 계약의 하나로서 한쪽에서 계약 해지를 통보하면, 막을 수 있는 방법이 없습니다. 민법 제565조는 '매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전, 기타 물건을 계약금·보증금 등 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환해 매매 계약을 해제할 수 있다'고 규정하고 있기 때문입니다. 

 

실제로 판례에서는 '이행 착수 시점'을 중도금 또는 잔금 지급 시점으로 보고 있는데 즉 그 전까진 계약 해지가 얼마든지 가능하단 이야기입니다. 하지만 이렇게만 하면 매수인은 너무 억울하겠죠? 계약이 되었으니 이사할 준비도 할 것이고 여러가지 준비를 할 수 있기 때문입니다. 그렇기 때문에 중요하게 체크해야 할 부분은 바로 이 부분입니다.

 

혹시나 계약과 관련하여 분쟁이 생긴다면 분쟁과 관련하여 가장 먼저 정리되어야 할 것은 가계약금 교부 전에 매매계약의 내용이 구체적으로 정리가 되었는지 여부인데 만약 매매계약이 구체적으로 정해지거나 계약서가 작성되고 계약금 중 일부로 가계약금이 교부된 것이라면 매도인과 매수인은 가계약금의 상환, 가계약금의 포기 등 만으로 매매계약이 해제되었음을 주장할 수 없다는 것을 알고 있으면 대응하기가 쉬워 집니다. 

 

워낙 법이라는 것이 어렵다보니 쉽게 설명하기 애매한 부분이 있지만 매매계약서의 작성 또는 매매계약의 성립이 정상적이라면 매도인과 매수인은 매매계약에서 정한 가계약금이 아니라 계약금의 배액을 제공하거나 가계약금이 아닌 계약금을 포기한 경우에만 매매계약을 해제하라는 판례가 있습니다.(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378판결)

 

가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로 원고와 피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립된다고 판단할 수 있습니다. 

 

이해가 되셨나요?

 

어려운 글이지만 읽어주셔서 감사드리면서 중요한 건 이러한 분쟁이 없으려면 먼저 매매계약서를 작성하는 것이 좋고 매매계약서를 작성하기 전에 가계약금이라는 명목으로 돈을 이체하거나 지급받는 것은 자제하는 것이 좋을 것 같다는 말씀을 드리면서 오늘 포스팅을 마치도록 하겠습니다. 

 

* 그리고 계약이 성립되지 않았다고 하더라도 부동산 중개인이 본 계약에 관여한 부분이 있다면 수수료는 매도인, 매수인 모두 부담해야 된다는 사실을 기억하시기 바랍니다.

 

이는 공인중개사법 제32조(중개보수 등) 제1항

개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효, 취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다 라고 규정하고 있기 때문입니다. 한마디로 당사간의 단순 변심만으로 계약이 해제 되었다고 해서 중개수수료를 주지 않거나 할 수 없다는 말입니다.