상가임대차보호법 누구를 위한 것인가?

상가임대차 보호법

안녕하세요. 카우왕입니다. 오늘은 상가임대차보호법에 대해서 말씀을 드려볼까 합니다. 지금 대한민국은 이 상가임대차보호법 개정안으로 임대인과 임차인들 간에 심각한 분쟁이 시작될 조짐을 보이고 있는데 이를 보면서 과연 누구를 위한 법인가?라는 생각을 조심스럽게 해 봅니다.

 

그 이유는 이미 주택임대차보호법으로 임대인과 임차인들끼리의 분쟁으로 대한민국 곳곳에서 눈살을 찡그리게 하는 싸움이 일어나고 있는 것을 근거로 들 수 있는데 코로나 바이러스 때문에 힘들어하는 임차인들을 위한 법이라고 이야기는 하고 있지만 임차인만 힘든 것이 아니라 임대인들도 힘들다는 것을 전혀 고려하지 않은 정책이며 과도한 재산권 침해가 아닌가 하는 생각을 하게 합니다. 

 

그동안 많이 벌었을 테니 무조건 임대인들이 희생하라는 지침이 과연 옳은 것일까요? 물론 여유가 있는 건물주들은 지금 상황에 큰 영향을 받지 않을 수 있겠지만 노후 대책으로 은행 대출을 받아서 꼬마빌딩이나 작은 상가를 분양받은 사람들의 입장은 전혀 생각하지 않은 것일까요? 그 옛날 전쟁 상황에서 토지주들이 학살을 당한 사례가 문뜩 스쳐 지나가는 것은 과도한 표현이겠지요?

 

* 여기서 잠깐! 상가임대차보호법이 뭐야?

 

정확하게는 상가건물임대차보호법이라고 불리며 임차인의 보호를 강화한 법률로 다음과 같은 특례를 규정하고 있습니다. (간단하게 특례만 소개합니다.) 

 

1. 임대차기간의 보장
2. 차임연체에 따른 해지의 특례
3. 차임이나 보증금의 증액의 제한
4. 보증금의 월차임 전환 시 산정률의 제한
5. 대항력의 부여
6. 보증금의 우선변제권 인정
7. 권리금 회수 기회 보호 등

 

지금부터 상가건물임대보호법에 개정안에 주요 내용과 문제점에 대해서 말씀을 드려보겠습니다. 

 

* 주요 내용(1) 임대료 연체 계약 해지

종전 : 3개월 연체 시 가능하였음

개정 : 6개월 연체해도 불가능함

 

* 주요 내용(2) 보증금 증감 청구

종전 : 조세, 공과금 등 변동이 있을 경우 가능

개정 : 1급 감염병에 의한 경제사정 변동

 

* 주요 내용(3) 감액 이후 원상복구 

종전 : 5% 이내로 제한

개정 : 5% 초과 청구 가능

 

대표적인 문제점이 임대료 인하 요구권은 하한선이 없고, 반대의 경우 임대인의 권리 회복을 할 수 있는 조항의 명확한 근거에 대한 명시가 부족한데 자세히 뜯어보면 부실한 부분이 많이 있어서 임대인이 감액에 있어서 동의를 하지 않는 일이 발생하면 결국 임대인과 임차인의 분쟁만 늘어날 것이 자명합니다. (임차인들이 과연 건물주에게 어디까지 요청할 수 있을까요?)

 

개인적으로 생각했을 때 여기서 가장 큰 문제점은 '계약 해지 불가사항'인데 계약법 이론상으로는 임차인이 차임 지급을 1회라도 지체하면 계약위반이지만 임차인을 보호하기 위해 특별법으로 제정하여 이를 3회로 늘린 것인데 이를 6번이나 연체한다고 하는 것 자체만으로도 임대인들에게는 타격입니다. (보증금에서 까면 되는 것 아니냐고 하는데 보증금은 돈이 아닐까요? 임대인들의 대출 이자는 어떻게 해야 할까요?) 이렇게 연체를 한다 하더라도 임대인 마음대로 계약갱신을 거절하거나 계약해지를 할 수 없도록 하는 것은 말도 안 되는 사적 재산권 침해의 하나라고 보이는 것입니다. 

 

제가 너무 임대인 입장에서 열변을 토하는 것 같지만 사실 이런 정책은 실효성이 없다고 보는 이유 중 하나가 사람이라는 동물은 절대로 손해를 보기 싫어하기 때문에 결국 임대인은 손해 나는 부분들을 모두 임차인들에게 떠넘길 것은 불을 보듯 뻔한 사실이기 때문입니다. 

 

지금 대한민국은 누구나 힘든 상황입니다. 통신비 2만 원과 같은 지원보다는 국가 자체적으로 재원을 마련하여 임차인들을 지원하는 방법이 더 낫지 않았을까? 하는 아쉬움이 많이 남습니다.