임대차3법 시행 시기는 언제?

임대차3법 시행 시기

임대차3법에 대해서 정말 말이 많습니다. 한번도 경험해보지 못한 나라를 추구하는 사람들과 이게 나라냐?라고 이야기 하는 사람들 딱 둘로 나누어져서 피터지게 싸우고 있는 모습을 보면서 부동산과 주식에 대한 글을 쓰고 있지만 참 여러가지 생각을 하게 하는 것 같습니다. 

 

여러분들은 어떤 생각을 하시나요? 사설이 길었네요. 오늘은 이렇게 온 나라를 시끄럽게 하는 임대차3법에 대해서 알아보고 그 시행시기에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

 

* 임대차 3법이 도대체 무엇입니까?

 

임대차 3법은 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 법안으로, 계약갱신청구권과 전월세상한제를 핵심으로 한 ‘주택임대차보호법’ 개정안과 전월세신고제를 핵심으로 한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안이 이에 포함이 됩니다. 

 

* 현재 진행사항

 

임대차 3법은 현재 176석의 거대 여당이 주도적으로 진행하고 있으며, 현재 국회 상임위원회를 모두 통과하였습니다. 임차인은 일정 기간 거주기간을 보장받고 갱신시 직전 임대료의 일정 비율 이상 증액이 제한되면서 임대인들 입장에서는 달갑지 않은 법입니다.

 

이 부분을 조금더 자세하게 설명을 드리면 법안이 국회 본회의에서 통과되면 세입자는 기존 계약이 끝난 뒤 ‘2년’ 더 연장을 요구할 수 있으며 임대료 상승은 직전 계약 임대료의 5% 이내로 제한이 된다는 말씀입니다. 

 

국회 법제사법위원회는 29일 전체회의를 열었는데 이때 미래통합당 위원들이 불참한 가운데 주택임대차보호법 개정안을 의결하면서 밀어부쳤습니다. 통합당 의원들은 주도적으로 장외투쟁을 하겠다고 선언을 하고 방법을 강구하고 있다고 전해지는데 진작 잘 좀 하지.. 힘없는 야당이 되어서 참.... 이에 따라 임대차 3법 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 8월 4일 개정안이 국회 본회의에서 통과되면 정부 공포 후 곧바로 시행되게됩니다. 

 

이 법안이 통과되어 임대차3법이 시행이 되면 무엇보다 부동산 과열지역에서 전월세가 급등하는 것을 막을 수 있을 것으로 전문가들은 예상을 하고 있고 임대소득에 대한 과세도 체계적으로 이뤄질 수 있다고 보고 있는데 당연히 세금은 내야하는 것이고 당연한 것이지만 임대인들 입장에서는 결국 이 법의 목적은 세금을 거두는 것이었다는 성토를 하고 있습니다. 하지만 이법은 강제성보다는 민법의 계열에 있기에 한계는 분명히 존재할 것 같다는 의견도 있습니다. 

 

* 임대인은 무조건 따라야 하는가?

 

그렇다면 임대인은 아무런 대응도 할 수 없느냐? 그렇치는 않습니다. 개정안에 따르면 세입자는 기존 계약이 끝나기 전 ‘갱신요구권’을 1회 행사할 수 있는 것인데 요구할 수 있는 기간은 2년에 불과합니다. 따라서 2년 계약이 종료되면 추가로 2년, 그러니까 총 4년을 보장받을 수 있는 것이죠. 

 

임대인은 정당한 사유가 있으면 거절이 가능합니다. 집주인과 그의 직계존속, 직계비속이 실제 거주할 경우 거절할 수 있는데 이 외에는 세입자의 차임액 연체 및 중대한 과실, 주택의 재건축 계획 등이 있어야 거부가 있어야 가능하다고 합니다.

 

* 기존 세입자는?

 

개정안에서 가장 중요한 부분중 하나는 기존 세입자에 대한 소급 적용 부분인데법 시행 후 계약 만료 1개월 전까지 청구권을 요구하면 되는데 기존 계약자에게 적용하지 않으면 집주인들이 세입자를 새로 들여 임대료를 한꺼번에 올릴 수 있다는 점을 고려하였습니다. 하지만 집주인이 계약 만료를 미리 통보하고 법 시행 전 이미 새로운 세입자를 받았다면 청구는 불가능합니다. 아울러 세입자는 기존 주택에 4년 이상 살았어도 법 시행 후 계약갱신청구권을 1회 쓸 수 있다는 사실을 기억하시기 바랍니다. 

 

* 결론 

 

앞서서도 말했지만 현재의 진행상태로 봐서는 긍정적인 부분은 분명 있습니다. 부동산 과열지역에서 전월세가 급등하는 것을 막을 수 있다는 것이지만 사람 사는 세상이다보니 서로의 이권을 위해서 더욱 사회적 갈등이 심해지고 결과적으로 세입자의 주거비 부담이 높아지지 않을까 하는 안타까움도 있습니다. 

 

* 보충설명(부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안)

 

박상혁 더불어민주당 의원이 2020년 7월 6일 대표 발의한 전월세신고제를 골자로 한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은 앞으로 전월세 거래 등 주택 임대차 계약 시 임대차 계약 당사자(집주인과 세입자)가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고하도록 하였습니다. 

 

만약 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있는데 임대차 신고가 이뤄지면 확정일자를 부여한 것으로 볼 수 있고 개정안에는 주민등록 전입신고를 해도 임대차 계약 신고를 한 것으로 처리하는 방안도 함께 있습니다. 

 

확정일자는 훗날 분쟁이 발생했을시 대항력과 연관이 있기 때문에 임차인으로서는 매우 중요한 부분입니다.